NUEVO REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

El día domingo 28 de mayo, se ha publicado en el Diario Oficial El Peruano el Decreto Legislativo Nº 1568. Este decreto deroga el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común; y, el numeral 29.1 del artículo 29 de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.

Este Decreto Legislativo tiene como propósito fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.

Las disposiciones establecidas en ese instrumento serán de aplicación para las edificaciones en las que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes, en las cuales es necesario implementar el régimen de la propiedad horizontal. Según el artículo 4 de este decreto, se entiende a la propiedad horizontal como el régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes. Este régimen jurídico será de aplicación obligatoria para cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios y de aplicación facultativa cuando pertenezcan a un solo propietario.

Entre las disposiciones de este decreto, se pueden encontrar las siguientes:

·         Bienes y servicios comunes

Asimismo, este decreto define lo que se va a considerar como bienes comunes dentro de una unidad inmobiliaria. El artículo 12 dispone serán bienes comunes:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que estos sirvan a dos o más unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, todas las vías de accesibilidad o circulación de uso común.

d) Los ascensores y montacargas.

e) La fachada y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes que forman parte de los bienes comunes.

f) Los ambientes destinados a servicios comunes, tales como portería, guardianía y otros.

g) Los jardines y los sistemas e instalaciones destinados a los servicios de saneamiento, así como electricidad, eliminación de basura y otros que no estén destinados a una unidad en particular.

h) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.

i) Los sótanos, semisótano y azoteas, incluyendo el derecho de sobreelevación, salvo disposición contraria en el Reglamento Interno.

j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos/as los/as propietarios/as.

k) Otros que el Reglamento Interno señale.

No se consideran bienes comunes aquellos que se encuentran debidamente inscritos en el Registro de Predios como propiedad exclusiva.

·         Derecho de sobreelevación

Este derecho es definido en el artículo 16 de esta norma como el derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente, correspondiendo la titularidad de lo edificado al titular del derecho. Estas edificaciones tienen que respetar la estructura de la edificación, los derechos de los demás propietarios y los parámetros urbanísticos de la zona. Las azoteas o los aires son bienes comunes y si se desea modificar su condición de bien común a bien de propiedad exclusiva es necesario que la junta de propietarios apruebe ese cambio.

·         Ejecución de obras y acumulación o independización

El artículo 19 del decreto legislativo establece que la ejecución de obras de construcción en el edificio, remodelaciones, demoliciones, las obras que modifiquen la arquitectura, estilo y volumetría de las unidades inmobiliarias van a requerir la aprobación de la junta de propietarios antes de la tramitación de la licencia de edificación ante la municipalidad distrital.

·         Junta de Propietarios y administración

La junta de propietarios es conceptualizada por el artículo 21 de esta norma con rango de ley como un sujeto de derecho que tiene la finalidad de administrar, mantener en buen estado la edificación y mejorarla para, de esa manera, conservar los bienes comunes para su disfrute. Un adquiriente de la propiedad de la unidad inmobiliaria automáticamente forma parte de la Junta de Propietarios, condición que es irrenunciable. Entre los actos que puede realizar la Junta de Propietarios se encuentra la aprobación de un manual de convivencia, adquisición o disposición de bienes muebles e inmuebles registrables que tendrán la condición de bienes comunes, entre otros.

Por otro lado, el artículo 28 dispone que la administración se refiere a la persona propietaria o no, elegida por la Junta de Propietarios encargada de gestionar el funcionamiento y la conservación de los bienes comunes velando por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza y preservación.

·         Reglamento interno

En adición a ello, el artículo 32 de este Decreto Legislativo establece que el reglamento interno es el instrumento normativo que regula los derechos y las obligaciones de los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva sujetas al régimen de la propiedad horizontal. Este instrumento normativo menciona la posibilidad de una pluralidad de reglamentos internos cuando existan áreas o sectores físicamente determinables que compartan ciertas características y dichas áreas, además de los bienes comunes con los que cuentan, compartan bienes y servicios comunes generales con todas las unidades de propiedad exclusiva.

Por último. la primera disposición complementaria de este Decreto Legislativo dispone que este nuevo régimen entrará en vigencia a los 180 días calendarios siguientes a la publicación de su reglamento y se puede destacar que la tercera disposición complementaria prescribe la creación de un Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes y un Registro de Administradores de edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal.

Para cualquier precisión o información adicional nos pueden escribir a los correos: davidtorres@estudiodtbabogados.com, anadavila@estudiodtbabogados.com, edgarcastro@estudiodtbabogados.com y brunolezano@estudiodtbabogados.com

 

 DAVID TORRES BARRETO             CRISTIAN MERINO CHUQUIMAJO   

Fundador Estudio DTB Abogados                    Estudio DTB Abogados