OBLIGACIONES FRENTE A LA VENTA O ALQUILER DE INMUEBLES
Las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que transfieren o alquilan inmuebles tienen diversas obligaciones tributarias con la SUNAT y con las municipalidades, que le recordamos en este informe.
A continuación, puntualizamos 33 obligaciones que deben de tener en cuenta las personas naturales que venden y alquilan inmuebles:
PERSONA NATURAL QUE VENDE INMUEBLES
1. RUC.- Las personas naturales que venden/alquilan inmuebles deben estar inscritas en el Registro Único de Contribuyentes – RUC. Si el RUC aparece como no activo o “no habido”, el contribuyente debe regularizar su situación ante SUNAT, antes de la venta o alquiler del inmueble.
2.Casa habitación.- La venta de la casa habitación ocupada cuando menos durante 2 años anteriores a la venta, no está gravada con el impuesto a la renta.
3.Constancia de no estar afecto al IR.- La persona natural que vende un inmueble no gravado, por ejemplo la casa habitación, debe presentar al notario la “Comunicación de no encontrarse obligada a efectuar el pago del impuesto a la renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles”, según formato aprobado por Res. 081-2010-SUNAT.
4.Inmuebles gravados con el IR.- Conforme a la Ley del Impuesto a la Renta, los inmuebles de personas naturales que están gravados con el impuesto son: si fueron comprados para ser revendidos, los construidos para su posterior venta y los inmuebles adquiridos y vendidos a partir del 01 de enero del 2004, excepto cuando se trate de casa habitación única ocupada por el vendedor cuando menos durante 2 años anteriores a la venta.
5.Enajenación gravada con el IR.- Tenga presente que no sólo está gravada con el impuesto a la renta la venta del inmueble sino también cualquier otra forma de enajenación del mismo, por ejemplo la permuta, la cesión definitiva y, en general todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso.
6.Formulario a utilizar.- Las ganancias de capital por la transferencia de inmuebles gravadas con el impuesto, son declaradas y pagadas a través del formulario 1665.
7.Renta de segunda categoría.- La enajenación de inmuebles que realiza una persona natural sin rentas empresariales, genera ganancia de capital, la cual se considera rentas de segunda categoría afecta al impuesto.
8.Costo computable.- Para determinar el costo computable del inmueble a ser transferido, se toma en cuenta el valor de adquisición o de construcción del inmueble, lo que debe ser actualizado con el índice de corrección monetaria que le MEF publica mensualmente. El valor actualizado se compara con el precio de venta y el impuesto se paga sobre la diferencia.
Por ejemplo, para la transferencia de inmuebles entre el 06 de agosto al 06 de setiembre de 2021, se debe considerar los factores de reajuste aprobados por el MEF mediante RM 234-2021-EF publicada el 05 de agosto de 2021.
9.Impuesto a pagar.- Las 2 primeras ventas de inmuebles que efectúa una persona natural – durante el ejercicio fiscal – están gravadas con la tasa del 5% que se aplica sobre la ganancia obtenida.
Por ejemplo, si el inmueble costó S/100 000 y el factor de reajuste aprobado por el MEF es 1.20, el valor actualizado será S/ 120 000. Si dicho inmueble se vende en S/ 200 000, la ganancia obtenida será de S/ 80 000, sobre el cual se paga el 5% de impuesto a la renta.
10.Tasa del IR, según habitualidad.- Como se ha indicado la tasa del IR será del 5% sobre la ganancia obtenida siempre que se trate de las 2 primeras ventas de inmuebles en el ejercicio; pues, a partir de la tercera venta del inmueble en el ejercicio, el vendedor persona natural se convierte en “contribuyente habitual” y en estos casos la renta obtenida se considera de tercera categoría y el impuesto no será 5% sino 29.5%.
11.Declaración y pago.- La declaración y pago del impuesto por la venta de inmuebles se realiza hasta el mes siguiente de efectuada la venta (contrato o minuta).
12.El notario verifica.- Que el comprobante de pago del IR corresponda al RUC de la persona que enajena el inmueble, lo que será insertado en la escritura pública de transferencia. El notario sólo podrá elevar a escritura pública la minuta, cuando el enajenante le presente el comprobante de haber pagado el impuesto.
13.Inmuebles adquiridos antes del 01.01.2004.- Si se acredita que el inmueble a ser vendido, fue adquirido antes del 01.01.2004 y la venta se realiza en fecha posterior, dicha ganancia no está afecta al impuesto a la renta.
14.Costo mayor al precio de venta.- Si se acredita que el costo de adquisición fue mayor o igual al precio de venta, al no existir ganancia, no se genera la obligación de pagar el impuesto.
15.Declaración y pago a la municipalidad.- El comprador del inmueble debe declarar a la municipalidad la adquisición del inmueble hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra y paga el impuesto predial a partir del 01 de enero del año siguiente a la compra. El vendedor ya no está obligado a comunicar la baja del inmueble a la municipalidad de la jurisdicción donde se ubica el predio.
16.Pago del impuesto predial.- En caso de enajenación de inmuebles, el impuesto predial de todo elaño debe ser pagado por el vendedor, pues en estos casos no procede el pago fraccionado del impuesto predial.
17.Vendedor que posee varios inmuebles.- Según el informe 058-2012-SUNAT, la persona natural que no genera rentas de tercera categoría, propietaria de varios inmuebles, que enajena un predio que califica como casa habitación, no está gravado con el impuesto a la renta.
18.Venta en dólares.- En el caso de venta de inmuebles en dólares, el impuesto se paga en soles, considerando el tipo de cambio aprobado por la SBS a la fecha del contrato o minuta.
19.Bancarización.- Si el precio de venta del inmueble supera S/ 3 500 o 1000 dólares, el pago se realiza utilizando un medio de pago bancario, esto es, mediante cheque de gerencia, depósito bancario o transferencia de fondos.
20.Vendedor no domiciliado.- Si el vendedor del inmueble tiene la condición de no domiciliado, el impuesto a la renta (5%) es retenido por el comprador, quien debe pagar el impuesto retenido a la SUNAT a través del PDT Otras Retenciones Formulario Virtual 617.
21.Alcabala.- Si el precio de venta del inmueble supera 10 UIT (S/ 44 000) el comprador paga el 3% de impuesto de alcabala sobre el exceso a las 10 UIT, el pago se realiza a la municipalidad provincial respectiva.
22.Fecha de pago.- El impuesto de alcabala se paga hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra, sea documento privado o minuta.
PERSONA NATURAL QUE ALQUILA INMUEBLES
23. RUC.- La persona natural, sociedad conyugal o sucesión indivisa que arrienda o subarrienda inmuebles debe tener su RUC activo en SUNAT.
24.Primera categoría.- La persona natural que arrienda/subarrienda inmuebles genera rentas consideradas de primera categoría, según la Ley del Impuesto a la Renta.
25.Subarriendo.- El que subarrienda inmuebles también genera rentas de primera categoría, en este caso, la renta está constituida por la diferencia del alquiler pagado al propietario y lo cobrado al subarrendatario.
26.Pago del impuesto.- El impuesto a la renta por arrendamiento de inmuebles de propiedad de persona natural, está gravada con la tasa del 5% sobre el monto del alquiler mensual, aun cuando el inquilino no haya pagado la merced conductiva (se aplica el método devengado).
27.Pago definitivo.- El 5% de impuesto a la renta que se paga mensualmente es considerado pago definitivo, el propietario ya no regulariza el impuesto a la renta en marzo del año siguiente.
28.Formulario de pago.- Para el pago del impuesto por los alquileres se debe utilizar el Formulario Virtual 1683.
29.Impuesto mínimo.- El impuesto pagado (5%) no debe ser menor al 6% del autoavalúo del predio, caso contrario, en marzo del año siguiente, el propietario debe regularizar el impuesto obtenido en el ejercicio fiscal anterior.
30.Predial y arbitrios asumidos por el inquilino.- Si en el contrato se ha pactado que el impuesto predial y los arbitrios serán pagados por el inquilino, en estos casos el predial y los arbitrios serán considerados como una mayor renta del propietario, sobre el cual se aplicará la tasa del 5% mensual.
31.Cesión gratuita del inmueble.- En este caso se genera una renta presunta para el propietario, quien deberá de pagar el 6% del autoavalúo por haber cedido gratuitamente el inmueble a terceros.
32.Contrato con firmas legalizadas.- No es obligatorio que el contrato de arrendamiento contenga las firmas legalizadas de las partes; sin embargo, si el contrato se inicia en algún mes del año, es aconsejable legalizar las firmas, para evitar que SUNAT pretenda cobrar el impuesto por todo el año.
33.Fecha de pago del impuesto.- El impuesto por los alquileres (5%) se paga de acuerdo al cronograma mensual aprobado por SUNAT, según el último dígito del RUC del propietario.
Fuente: Cámara de Comercio de Lima-CCL