GOLPE REGISTRAL CONTRA EL TRÁFICO DE TIERRAS COMUNALES
El 4 de julio de 2026 se publicó en el diario “El Peruano” la Resolución de la Presidenta del Tribunal Registral N.° 131-2026-SUNARP/PT. A través de ella, el Tribunal Registral hizo público un precedente de observancia obligatoria sobre un tema especialmente sensible: la prescripción adquisitiva de tierras comunales tramitada ante notario.
El criterio aprobado es directo: no procede anotar ni inscribir una declaración notarial de prescripción adquisitiva sobre tierras cuyo titular registral sea una comunidad campesina. La razón de fondo está en el artículo 89 de la Constitución, que reconoce la especial protección de las tierras comunales y establece su carácter imprescriptible. La resolución precisa, además, que el precedente se sustenta en la Resolución N.° 4339-2025-SUNARP-TR, de fecha 3 de octubre de 2025, y que resulta obligatorio desde el día siguiente de su publicación.
La importancia de esta decisión no está en que cree una nueva protección para las comunidades campesinas. Esa protección ya existía en la Constitución. Su relevancia está en otro punto: convierte esa garantía constitucional en una regla operativa para la calificación registral. En adelante, si se presenta ante SUNARP una declaración notarial de prescripción adquisitiva respecto de un predio inscrito a nombre de una comunidad campesina, el título no debería acceder al Registro.
Este punto es central. Durante años, una de las formas utilizadas para intentar consolidar ocupaciones sobre tierras comunales ha sido acudir al procedimiento notarial de prescripción adquisitiva. Bajo esa lógica, el tercero no obtiene la tierra mediante acuerdo comunal, compraventa válida o adjudicación aprobada por la comunidad, sino a través de una declaración de posesión prolongada. Luego, con esa declaración, intenta ingresar al Registro para convertir una situación discutible en propiedad inscrita.
El precedente corta precisamente esa ruta. Si la tierra figura registralmente como propiedad comunal, no corresponde que un procedimiento notarial termine produciendo el efecto práctico de privar a la comunidad de su propiedad. La prescripción adquisitiva supone que el paso del tiempo puede convertir la posesión en propiedad. Pero esa consecuencia no puede operar cuando la propia Constitución establece que las tierras comunales son imprescriptibles.
Ahora bien, el alcance del precedente debe leerse con precisión. No significa que todos los conflictos sobre tierras comunales queden resueltos. Tampoco cancela automáticamente inscripciones anteriores ni reemplaza las acciones judiciales que puedan corresponder. Su efecto directo está en el plano registral: impide que se anote o inscriba una declaración notarial de prescripción adquisitiva cuando el titular registral del predio sea una comunidad campesina.
También debe evitarse otra confusión. Este precedente no impide que las comunidades campesinas puedan adoptar decisiones sobre sus tierras. Una cosa es que la propia comunidad, mediante asamblea válida y conforme a la ley, decida disponer, adjudicar o transferir determinadas áreas. Otra muy distinta es que un tercero pretenda adquirir propiedad comunal por el solo transcurso del tiempo, sin decisión comunal válida y mediante un trámite notarial de prescripción.
La diferencia es decisiva. En el primer caso, la fuente del derecho es la voluntad comunal expresada conforme a sus reglas internas y al marco legal. En el segundo, la fuente pretendida es la posesión de un tercero contra la comunidad. El precedente se dirige contra esta segunda situación.
Desde una perspectiva práctica, la decisión del Tribunal Registral es una herramienta importante frente al tráfico de tierras. Especialmente en zonas donde existen comunidades campesinas con partidas inscritas, pero con presión inmobiliaria, superposición de áreas, ocupaciones informales o debilidad en el control territorial. En esos escenarios, la prescripción notarial puede presentarse como un mecanismo de saneamiento, aunque en realidad funcione como una vía de despojo encubierto.
Por ello, las comunidades campesinas deberían utilizar este precedente de manera preventiva. Si existe un trámite notarial de prescripción sobre tierra comunal inscrita, corresponde poner en conocimiento del notario y de SUNARP la titularidad comunal del predio. Si el título ya fue presentado al Registro, debe solicitarse su rechazo invocando la Resolución N.° 131-2026-SUNARP/PT, el artículo 89 de la Constitución y la partida registral correspondiente.
Si la inscripción ya se produjo, el análisis cambia. En ese supuesto, el precedente no elimina por sí solo el asiento registral. Será necesario revisar el título archivado, la partida, los antecedentes catastrales, la eventual superposición y la forma en que se obtuvo la inscripción. Dependiendo del caso, podrían corresponder acciones de nulidad, cancelación de asiento, reivindicación o incluso acciones penales si existieron documentos falsos, declaraciones inexactas, suplantaciones o actas comunales irregulares.
El punto pendiente está en los casos más complejos: tierras comunales no inscritas, partidas antiguas, límites imprecisos, independizaciones cuestionables o transferencias efectuadas sin respetar la voluntad comunal. En esos escenarios, el precedente ayuda, pero no basta. La defensa de la tierra comunal exige saneamiento físico-legal, control de partidas, revisión de títulos archivados y una estrategia judicial o administrativa según el caso concreto.
En conclusión, la Resolución N.° 131-2026-SUNARP/PT no soluciona todos los problemas vinculados al tráfico de tierras comunales, pero sí cierra una puerta importante. Desde ahora, la prescripción adquisitiva notarial no puede ser utilizada como vía de acceso registral contra tierras inscritas a nombre de comunidades campesinas. Esa es su verdadera fuerza: trasladar la imprescriptibilidad constitucional al terreno práctico de la calificación registral.
Fuente:
Diario El Peruano. https://elperuano.pe/
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